最早進入房地產行業(yè)之一的老牌房企華遠地產略顯落寞。

2020年，在恒碧萬銷售已破七千億，朝著更高規(guī)模進發(fā)之時，最早進入房地產行業(yè)之一的老牌房企華遠地產略顯落寞。

在近日舉辦的華遠地產2020年度網上業(yè)績說明會上，首次公開面對公眾的華遠地產董事長王樂斌遭遇了眾多質疑，一個集中的問題是“華遠地產作為老牌房地產公司，為何與萬科、恒大、碧桂園等頭部房企差距如此大?”

而這也正是華遠地產多年來一直面臨的發(fā)展規(guī)模掉隊的問題。2020年，華遠地產不足200億的規(guī)模，與當初“三到五年實現(xiàn)500億銷售規(guī)模”的雄心，仍有較大的差距。

規(guī)模增長失速 嚴重掉隊

華遠地產品牌初創(chuàng)于1983年，后與香港華潤集團合資，于1996年成功登陸港交所，創(chuàng)造了房地產利用外資高速發(fā)展的傳奇，可以算是國內房地產行業(yè)的先驅企業(yè)。

2000年時，華遠地產的總資產便達80億元，數(shù)倍于當時同為“華潤系”的萬科，凈資產達30億元，累計稅后利潤達15億元，為全國最大的房地產公司之一，資產、銷售額、開發(fā)量等指標連年居北京房地產市場前茅。

之后，因企業(yè)運營思路分歧，雙方于2001年和平“分手”。“二次創(chuàng)業(yè)”的華遠地產積極開拓外部市場，2008年成功借殼上市，登陸A股市場。

作為國內的老牌房地產企業(yè)，曾一直主張“小而美”戰(zhàn)略的華遠地產，在2018年突然提出“規(guī)模與效益并舉，產品與服務共進”發(fā)展戰(zhàn)略。其規(guī)模的大提速也在那時開始，當時，華遠地產方面曾明確表示：“未來3-5年，力爭實現(xiàn)500億的銷售規(guī)模。” 這意味著，在眾多后起之秀通過高杠桿逐步發(fā)展成頭部規(guī)模房企之時，華遠地產對規(guī)模也有了一定的訴求。

但如今三年已過，華遠地產卻始終未能重現(xiàn)往日輝煌，其規(guī)模仍不足200億，與500億的規(guī)模目標更相距甚遠。在超過千億規(guī)模的房企達44家的今天，華遠地產與“頭部房企”的稱號漸行漸遠。

2021年，華遠地產將銷售規(guī)模定在了180億元，這一目標比2020年完成的191.39億元還要下降了近6%。這一目標相比已經跨過七千億規(guī)模的幾家頭部房企而言，更是連三成都不到。

利潤逐年下滑 幾近腰斬

數(shù)據顯示，2020年華遠地產營收增長了4.16%，凈利卻下跌了45.32%，出現(xiàn)如此明顯的增收不增利現(xiàn)象的背后，是大額計提存貨減值的損失。

其公告顯示，截至2020年末，公司在長沙、西安、天津、佛山的9個項目存在存貨減值的情況，2020年合計計提存貨跌價準備金額6.62億元，對公司凈利潤影響為-6.58億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響為-5.02億元，對歸屬于上市公司股東的凈資產的影響為-5.02億元。

值得注意的是，2016年～2020年，華遠地產的ROE水平分別為13.73%、11.65%、10.05%、9.38%、4.96%。2020年同比2019年下降達47.12%，ROE水平更是創(chuàng)下近年新低。

但是，華遠地產在此期間發(fā)布了獎勵基金管理辦法。在該管理辦法中提到，計提不超過當年度歸母利潤的8%作為旗下全資子公司華遠置業(yè)“利潤獎勵基金”，其中：華遠置業(yè)董事長計提公司當年歸母利潤的 0.8%;華遠置業(yè)總經理計提公司當年度歸母利潤的 0.6%;剩余 7.4%(含董事長應計提比例 0.8%)用于獎勵華遠置業(yè)總部、下屬公司中高層管理人員及做出突出貢獻的優(yōu)秀員工;當年使用比例由董事長、總經理根據年度經營情況確定。

在“三費”收縮、營收增長、毛利率增長、歸屬上市公司股東凈利潤攔腰斬的情況下，華遠地產的大額計提及利潤獎勵引發(fā)投資者質疑。

負債不斷攀升 腳踩紅線

雖然華遠地產的盈利能力在下降，但在規(guī)模訴求之下，華遠地產近年來的負債規(guī)模卻在快速增長。數(shù)據顯示，2017-2019年，華遠地產剔除預收款后的資產負債率從75.02%升至80.84%，凈負債率從117%增至231%;現(xiàn)金短債比則從2.28下降至0.52。

2020年，華遠地產僅一年內到期的非流動負債就達130.97億元，而期末手持現(xiàn)金僅71.17億元，存在較大的資金缺口，短期償債壓力大。期內，華遠地產剔除預收款后的資產負債率為79.4%;凈負債率為182.4%;現(xiàn)金短債比為0.58。“三條紅線”全踩。

根據2021年一季報，華遠地產的負債情況稍有改善。截至3月底，其總負債規(guī)模較2020年度末減少近5億，短期資產負債規(guī)模減少逾20億;資產負債率同比下降0.27個百分點，剔除預收賬款后的資產負債率同比下降2.43個百分點，凈資產負債率同比下降83.53個百分點，現(xiàn)金短債比同比提升0.3。

5月17日，華遠集團作為華遠地產控股股東，為支持公司的發(fā)展，擬為公司提供融資擔?？傤~不超過30億元。而在此前的3月9日，華遠地產曾公告，華遠集團于2021年將為其提供融資擔?？傤~不超過70億元。此外，向華遠地產提供不超過50億元的資金周轉額度。

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